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                                                  地產新政能否扭轉房市頹勢 救市政策難”救量”

                                                  信息來源:Chinese websites | 發布時間:2008年10月18日

                                                            來源:中國證券報  

                                                  今年下半年以來,西安、長沙、重慶、南京、杭州等地方政府相繼推出了包括購房入戶、減稅、購房補貼等在內的“地產新政”,以期扭轉房地產市場的頹勢,提振持續低迷的成交量。

                                                  地方政府的舉措得到了開發商和部分急于購房者的支持,但也遭到了不少業內專家的質疑。支持者稱,救市新政有利于穩定市場,使中國經濟避免更大的下滑風險;反對者則表示,新政的推出只會延長購房人的觀望期,不利于地產泡沫的擠壓,助推了行業風險。

                                                  不過,接受采訪的業內專家認為,在宏觀經濟減速和資產價格下行的趨勢下,這些“救市”措施在短期內很難改變房地產市場下滑的成交量,其實際作用并不會太大。房地產市場的整體低迷和調整,并不會因為個別城市的救市措施而扭轉。

                                                  反對者:延長觀望期助推地產風險

                                                  目前各地方政府出臺的救市政策均包括降低房產交易流轉稅、降低公積金貸款首付比例、放寬土地出讓金的支付期限和開竣工時限等內容,有些城市甚至拿財政直接補貼購房人。對此,反對救市的專家認為,這些措施將延長市場的觀望期,并有可能助推房地產市場的風險。

                                                  社科院金融研究所研究員易憲容認為,國內房地產市場價格過高、居民住房購買力減弱是去年來“持幣觀望”、成交量低迷局面出現的主要原因。只有房價調整才能刺激不同支付能力的居民陸續進入,陸續釋放真實需求,提振成交量。但是地方政府的救市政策,有可能使資金告急的房地產開發商繼續“硬撐”,這非但不利于提高成交量,并有可能將高房價的風險進一步向金融體系轉移。

                                                  一位地產業界的資 深人士指出,目前,房價下行趨勢已經形成,地方政府出臺的救市政策,不利于擠壓房地產泡沫,釋放和化解風險。

                                                  對于直接給購房人財政補貼的做法,有業內人士認為,拿全體納稅人的錢補貼個人完全不合理。同時,對購房人而言,可能也沒有實質性的好處。

                                                  以長沙為例,當地政府給符合購買經濟適用房條件的居民補貼5至8萬元,首批1000套房源要求限期限區購買,價格為每平方米3500元,但這些房源大多遠離中心城區并價格虛高,如果價格下調20%至30%,購房人即使拿了補貼也得不償失。因此,地方政府推出所謂的補助或優惠政策,不僅不能改變觀望的心理預期,反而會加劇僵持局面,推高地產風險。

                                                  上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭也指出,在購房者預期房價仍有下跌空間時,種種救市政策無助于樓市回歸理性。只有當價格調整到位時,國家針對房地產的政策松動才可能有效。

                                                  據不完全統計,迄今為止,已有十余個二、三線城市出臺了刺激當地房地產市場發展的政策。但是,救市舉措提振銷售的效果并不明顯。

                                                  光大證券一份研究報告顯示,出于地方財政收入及穩定市場和金融安全的考慮,多個城市出臺了托市政策。但這些政策對激發需求的作用遠不如開發商降價來得直接。因此,在購房者預期房價仍有下降空間的情況下,這些政策很難發揮預想的效果。

                                                  支持者:穩定市場期待政策放松

                                                  對于支持救市的專家而言,地方政府的救市措施是一種政策信號,有利于穩定市場信心,改變購房人的心理預期,他們同時期待中央層面放松對房地產業的調控。

                                                  早在今年7月份,全國工商聯房地產商會會長聶梅生及中國房地產業協會副會長朱中一就曾經在其提交的救市建議中提出,將調控的權力下放至地方政府,由各地因地制宜、分別決策。

                                                  聶梅生認為,目前房地產處于“弱市”的形勢已十分明了,因此,“去年為了急控樓市狂飆而出臺的政策應當有所改變,其中最重要的是二手房的稅費以及土地增值稅等具體的征稅比例削減”。

                                                  業內專家分析,我國現行的房地產交易環節稅負過重,降低稅率可以減輕消費者在購房過程中的負擔,有利于提升購買力,對房地產業而言,是另一種形式的松綁。

                                                  朱中一表示,房地產業在中國經濟中占有舉足輕重的地位,應在保持穩定的目標下,適時適度微調一些調控措施?,F在的政策大都是在2004-2007年房價上漲過快的背景下出臺的。目前形勢變了,應該有針對性地調整。他建議支持自住性、改善性需求,保持房地產、特別是住宅的合理投資規模,保持市場信心,防止房地產市場大落。

                                                  目前,救市論者還建議取消對二套房的限制、延長個人房貸償還期限等。銀河證券金融業高級研究員張曦表示,如果政策支持居民購房,將對房地產業產生支撐作用,也意味著對房地產業的政策調控可能轉向。

                                                  市場人士指出,房地產市場的下滑,加劇了人們對經濟下滑趨勢的擔憂。如果中國不能有效刺激內需,加上出口和固定資產投資大幅下滑,中國經濟將面臨更大的下滑風險。

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